O importante é procurar profissionais especializados, como advogados, corretores, arquitetos , engenheiros, construtoras / empreiteiras que atuem neste segmento específico. Buscar assessoria especializada para que se tenha um Empreendimento Regular, de modo a valorizar o investimento e possibilitar a compra e venda das futuras unidades com a documentação regularizada. 

Obs: Depois que o Empreendimento foi construído, muitas vezes sem acompanhamento profissional, fica extremamente  desfavorável uma futura regularização.

Pela nossa experiência, a partir do conhecimento técnico da mão de obra disponível, entendemos que a construção em concreto armado seja a mais vantajosa na questão de relação prazo /custo. No entanto, cada empresa construtora possui sua própria expertise na sua formação de custos. Novos sistemas construtivos têm surgido, e é importante para o marinheiro de primeira viagem fazer todas as diligências antes de se aventurar em novidades, ainda não experimentadas. 

De acordo com o decreto 59885/2024 que regulamenta as Habitações de interesse social (H.I.S) e de mercado popular (H.M.P)na cidade de São Paulo:

Tipologias HIS / HMP

1)Tipologia HIS – Habitação de Interesse Social

Unidade habitacional, tendo no máximo 1 (um) sanitário e 1 (uma) vaga de garagem, destinada ao atendimento de famílias de baixa renda, com faixa de renda  igual ou inferior a R$ 5.988,00 (cinco mil novecentos e oitenta e oito reais), conforme Decreto nº 58.741, de 06 de maio de 2019, e suas revisões posteriores. 

A unidade de HIS deve atender aos seguintes parâmetros:

I – área útil máxima de 70m² (setenta metros quadrados) e mínima de 24m² (vinte e quatro metros quadrados);

II – máximo de 01 (um) sanitário;

III – pé-direito mínimo de:

a) 2,30m (dois metros e trinta centímetros) para sanitário e área de serviço;

b) 2,50m (dois metros e cinquenta centímetros) para os demais compartimentos;

IV – máximo de 1 (uma) vaga de estacionamento.

2)Tipologia HMP – Habitação Mercado Popular

HMP: unidade habitacional, tendo no máximo 2 (dois) sanitários e até 1 (uma) vaga de garagem, destinada ao atendimento de famílias com renda familiar mensal superior a R$ 5.988,00 (cinco mil novecentos e oitenta e oito reais) e igual ou inferior a 9.980,00 (nove mil novecentos e oitenta reais), conforme Decreto nº 58.741, de 06 de maio de 2019, e suas revisões posteriores.

A unidade de HMP deve atender aos seguintes parâmetros:

I – área útil máxima de 70m² (setenta metros quadrados) e mínima de 24m² (vinte e quatro metros quadrados);

II – máximo de 2 (dois) sanitários;

III – pé-direito mínimo de:

a) 2,30m (dois metros e trinta centímetros) para sanitário e área de serviço;

b) 2,50m (dois metros e cinquenta centímetros) para os demais compartimentos;

IV – máximo de 1 (uma) vaga de estacionamento.

3)Dos Agentes Produtores de HIS e HMP

Deverão ser entidades ou empresas privadas que desenvolvam empreendimentos, ou seja, não é permitido desenvolver o empreendimento em nome de Pessoa Física.

4)Uso do Empreendimento

A lei Permite, tanto o a finalidade de venda das unidades, quanto o fim de locação.

Cuidamos de tudo, desde estudo de viabilidade do terreno, aprovação da planta na prefeitura e execução da obra. Também oferecemos serviços pontuais, como Elaboração de Projeto Arquitetônico e Aprovações na Prefeitura de São Paulo.

Nós também fazemos a Administração de Obras. A partir da elaboração dos projetos de arquitetura e engenharia é feito um planejamento de obras com  cronograma bem definidos. Temos equipes parceiras para execução da obra, e fornecedores credenciados para obtenção de melhores preços de materiais e serviço

Conceito de Incorporação Imobiliária:

Venda de unidades futuras, não construídas, a valor certo, pago por vezes antecipadamente à construção.

Interesse de economia popular, devido ao Desequilíbrio entre incorporador e adquirente, consumidor.

Surgimento da Lei 4.591/64 neste contexto.

Bibliografia: Ferreira, Carolina Rafaella. Material Curso Incorporação Imobiliária – Universidade Secovi SP

O ideal é que o terreno tenha pelo menos 10 metros de frente (250m² de área total), para empreendimentos de pequeno porte, com até 20 unidades.

Para empreendimentos de médio porte, o ideal, é que o terreno tenha pelo menos 16 metros de frente, sendo o ideal a partir de 800m².

O Custo Unitário Básico (CUB) é uma referência usada na construção civil para estimar os gastos iniciais de um projeto. Calculado pelo SindusCon-SP e pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) no Estado de São Paulo, ele considera materiais, mão de obra e serviços. Contudo, o CUB não inclui todos os custos, como:

Terreno
Projetos arquitetônicos e de engenharia
Fundação
Elevadores e equipamentos especiais
Áreas de lazer
Lucro da construtora
Além disso, o CUB não cobre imprevistos, como condições climáticas adversas, problemas com fornecedores ou erros de projeto, que podem aumentar os custos. Portanto, é essencial elaborar um orçamento detalhado que inclua todos os custos diretos, indiretos e uma reserva para imprevistos.

O CUB serve como uma base inicial, mas para uma estimativa precisa, todos esses fatores adicionais devem ser considerados. Isso garante uma visão mais completa e realista do custo total da construção, ajudando a tomar decisões financeiras mais informadas e objetivas.

Custo unitário básico no Estado de São Paulo, janeiro de 2024 em R$/m².

Construção Padrão Normal (PP-4  – Prédio Popular)

Custo por m² R$ 2.193,62

Fases da Incorporação Imobiliária:

1)Prospecção e Aquisição do Terreno

Nesta etapa é importante um estudo de viabilidade simplificado com escritório de arquitetura parceiro, definindo o produto que será desenvolvido, os custos de obra e análise documental do imóvel e vendedores. Sugerimos a aquisição do terreno com cláusulas resolutivas (condicionantes )afim de se obter certidões de viabilidade preliminar junto aos órgãos públicos, como: COMAER  e secretarias municipais da PMSP.

2)Desenvolvimento do Projeto Arquitetônico

Elaboração do projeto arquitetônico definitivo de modo a obter o melhor aproveitamento do terreno.

Elaboração do levantamento planialtimétrico (topógrafo) e sondagem, são fundamentais nesta etapa, para não

haver surpresas desagradáveis na execução da obra.

3)Aprovações nos órgãos legais (prefeitura, comaer, etc)

Tempo médio de aprovação na PMSP: cerca de 12 meses

4)Registro da Incorporação em cartório de imóveis

Para Empreendimentos que possuem a finalidade de venda da futuras unidades, ainda na fase de obra.

5)Projetos de Engenharia

Elaboração dos projetos de engenharia: fundações, estrutural, elétrica, hidráulica, bombeiros, etc.

6)Execução de Obras 

Importante seguir o projeto aprovado para não ter problemas na emissão do habite-se.

7)Conclusão de Obras 

Recolhimento de Impostos (INSS, ISS)

Habite se, CND e registro imobiliário das unidades individualizadasre